第十四章 居住权
本章导言
本章是对“居住权”的规定。该章规定了居住权的含义，以合同方式设立居住权，居住权无偿设立和居住权登记，居住权的流转，居住权消灭的原因及居住权注销登记，以遗嘱方式设立居住权等内容。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
释义
本条是关于居住权的权利内容的规定。
所谓居住权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权是一个古老的法律概念，罗马法就有明确规定。在罗马法中，人役权有用益权、使用权与居住权三种。故居住权是一种人役权，即为特定人的利益而设定的役权，其最初目的是以遗赠用益权的方式，使某些有继承权的家庭成员(特别是对继承权被剥夺的寡妇或未婚女儿)有可能取得一种供养。《法国民法典》《德国民法典》《意大利民法典》《西班牙民法典》《路另斯安那民法典》等都对居住权进行了明文甚至是专章的规定。居住权具有以下特征：
其一,居住权是在他人的住宅上所设立的物权。先有房屋所有权才能产生居住权，居住权的设立是房屋所有权人行使所有权的结果，也是房屋所有权在经济上得以实现的手段和途径。
其二,居住权是为特定的自然人基于生活用房而设定的权利。居住权虽然具有财产属性，与此同时还具有较强的人身属性，只能由特定的权利人所享有。居住权主要是自然人为了赡养、扶养等需要而设立的，是基于生活居住而设定的。如果为商业目的而使用他人的住房，一般只能设定租赁权而不应当设立居住权，因此，居住权只能由自然人享有，不能由法人或非法人组织享有。
其三,居住权人有权占有、使用他人所有的住宅。居住权人使用住宅的面积应当按照合同的约定。居住权人既可以使用他人的全部住宅，也可以使用他人住宅的一部分，如无特别约定，原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。
其四,居住权具有长期性。居住权是长期权利，甚至可能是为居住权人终身所设定的。因为这一原因,权利人可以对房屋进行必要的装修改善，并且能够长期、稳定地享有这种改善利益。
在本法中确认居佳权，具有以下意义：（1)有利于缓解居民的住房紧张问题。(2）体现公民之间互帮互助，互通有无，在一定程度上有利于弘扬社会道德,醇化社会风尚。(3)有利于充分发挥我国家庭的职能。允许设立居住权，使一部分家庭成员享有居住的权利，在一定程度上可以实现家庭相应的社会职能。(4)有利于充分尊重住宅所有人的意志和利益。住宅所有人可以通过遗嘱、合同等方式而为他人设立居住权，同时将住宅所有权留给其法定继承人继承。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
释义
本条是关于以合同方式设立居住权的规定。
以合同方式设立居住权的，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。例如，男女双方在离婚时，离婚协议中规定，房婚后房屋所有权归属于男方,但女方对其中一间房屋享有终身居住权。又如孤寡老人A与其兄弟B合资建（买）房,约定房屋由 B单独所有，但A 在有生之年享有居住权。
居住权合同的内容一般包括：(1）当事人的姓名或者名称和佳所。居住权合同应对双方当事人的姓名或者名称、住所进行规定。(2)佳宅的位置。居住权合同应对用于设立居住权的住宅所处的具体位置加以规定。（3)居住的条件和要求。居住权合同应对住宅居佳条件和要求进行规定。(4)居住权期限。当事人在居住权合同中规定居佳权的期限。居佳权的存续期限对双方当事人均利益攸关，如不作约定只能推定权利人终身享有。如此,既可能给所有权人造成过重负担，又会对居住权的转让和继承产生障得，所以应提示当事人慎重考虑。(5)解决争议的方法。居住权合同中应对双方当事人发生争议时的解决方法加以规定。如果当事人之间发生争议的，可以约定向法院起诉，或者向仲裁机构提起仲裁等。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
释义
本条是关于居住权无偿设立和居佳权登记的规定。
居住权的设立原则上属于一种恩惠行为，居住权人取得居住权通常都是无偿的，不需要支付对价。居住权通常都是佳宅所有人为了尽特定的社会义务或者施加恩惠于他人，因此,居住权人在居住他人住宅期间不必向住宅的所有人支付费用。但是，当事人约定居住权人有偿居住他人住宅的,则居住权人应当向住宅的所有人支付费用。在有的情形下，当事人在通过合同的方式设定居住权时，本质上是在从事一种交易行为,不应当将其完全限定为无偿的情形。例如，在以房养老的情形下，老年人将房屋所有权移转给相关金融机构，由金融机构在该房屋之上为老年人设定居住权，并定期对老年人支付一定数额的金钱，如果将居住权的设立方式完全限定为无偿，则可能使得此种以房养老的模式难以运行。
我国不动产物权变动采登记要件主义，居佳权作为不动产物权之一种，理当以登记为权利取得条件。未经登记的居住权合同，仅产生合同法上的效果。本条规定，设立居住权，还必须向不动产登记机构申请办理登记手续。不动产登记机构应当在登记簿中明确记载居住权的内容。经不动产登记机构登记后,居住权设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
释义
本条是关于居住权流转的规定。
由于居住权具有较强的人身依附属性，只能由特定的人享有，因而，居住权设立以后，不得转让、继承。那么,设立居住权的住宅可否用于出租呢？有学者认为,因为在特殊情況下，居住权人居住房屋较大，但其生活可能指据，因此,应当允许居住权人出租部分房屋以解一时之需，这不仅有利于减轻其生活困难,而且不会损害房屋所有权人的利益。然而，一旦允许居住权人可将房屋租赁，就意味着该房屋不仅居住权人能居住，且他人也能居住，这显然有违居住权是为了满足相关个人居住需要，而不是为了使其从中获益的目的，所以,居住权人不得将房屋出租给他人使用，也不得将房屋用于生产经营活动，否则就违背了居住权设立的日的。但是在特殊情形下，例如，在以房养老的情形下，老年人的房屋面积较大，自己居住空间充足,应当允许当事人约定可将部分房屋进行出租，以获得经济收益。这种例外应当局限于非基于共同生活关系而产生的居住权场合，而在基于共同生活关系中的帮扶性质的居住权中，则不宜肯定居住权人享有出租房屋的权利。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
释义
本条是关于居住权消灭的原因及居住权注销登记的规定。
居住权消灭的原因主要包括：其一,居住权期限届满。居住权设立的期限届满以后，物权关系消灭,居住权当然消灭。其二,居住权人死亡。由于居住权具有特定的人身性，只能由特定的居住权人享有，不得继承、转让，因此,居住权人死亡的，居住权消灭，任何人不得再主张居住权。为维持房屋权属关系的准确，居住权消灭的，当事人应当及时向不动产登记机构办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
释义
本条是关于以遗嘱方式设立居住权的规定。
住宅所有人生前可以通过遗嘱对房屋的使用进行安排。例如，房屋的所有人在遗嘱中规定，房屋由法定继承人继承，但必须留出一间房屋由其配偶终身使用。以遗嘱方式设立居住权的，参照本章关于居住权的有关规定，包括居住权无偿设立、居住权登记取得、居住权不得转让、继承等。
